冠宸國際法律事務所
Dean & Partners, Attorneys at Law
上一篇提到違章建築所有權人與事實上處分權人面對第三人無權占用違章建築的情形，分別所得主張之權利並不完全相同，其原因莫非在法律上所有權終究與事實上處分權不同，不能完全等同視之。而這種本質上的差異其實不只有體現在上週所提到第三人無權占用違建的情況，在民法中以「所有權」或「所有權人」作為前提要件之法律效果或權利義務，都有可能會發生相同的爭議。其中之一即本篇要介紹的民法第425條關於買賣不破租賃的規定。
民法第425條規定「出租人於租賃務交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」，即所謂買賣不破租賃原則，房客不用擔心房東將租賃物所有權移轉給他人，會導致其原本和房東所簽訂的租賃契約會因此失效，還是有權繼續占用(使用)租賃物。然而民法第425條是以「所有權讓與」為前提，因此倘若是無法讓與所有權，而只能讓與事實上處分權的違章建築，就會發生能否適用該規定之問題。
針對此項問題，目前我國最高法院69年度台上字第720號民事判例是採取否定說的見解，最高法院認為民法第425條已經明確規定要以「所有權」讓與為條件，如果只是讓與事實上處分權就不符合該要件，因此無法移轉讓與所有權的違章建築就無法適用該規定。然而臺灣高等法院103年度上更(一)字第138號民事判決卻持相反見解，認為事實上處分權與所有權的權能並無差別，民法第425條所謂「所有權」讓與，當然也包括「事實上處分權」讓與，因此違章建築可以適用該規定。
所以從以上說明可以看出我國實務目前對於違章建築有無買賣不破租賃之適用，仍然沒有相同一致的見解，因此在承租違章建築之前最好先三思而後行，否則就有可能會面臨房東把違建賣掉，而無法繼續居住使用違建的後果。
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