2022.12.02 違章建築之民事法律(七)租地蓋違建，可以主張優先承買權嗎？

延續上一篇介紹有關承租土地興建違章建築時，該基地的租賃契約是否會隨違建之事實上處分權一併移轉至受讓人的問題，本篇將接續針對租地建屋的情況，探討出租人房東出賣該土地時，若房客承租人在該土地上所興建的房屋屬於違章建築，則房客承租人有無就該土地有無優先承買權之爭議。

首先，民法第426條之2前段規定「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。」，如果單從文字表面上來看，該規定只有說利用基地建築「房屋」，並沒有強調必需是合法的房屋，因此縱使是違反行政法規的違章建築，其本質上既然是房屋，而且可以成為交易標的，當然也就符合利用基地建築「房屋」的要件。

再者，我國最高法院91年度台上字第2154號、103年度台上字第2188號民事判決實務判決也強調民法第426條之2或土地法第104條第1項讓承租人房客有優先購買基地的權利，旨在達到使用與所有合一的目的，以發揮土地的最大利用價值與經濟效用，同時避免基地上的建物之後因無使用土地的權限遭拆屋還地，因此從此觀點來看，不論是一般房屋或違章建築，並不會有所不同。

所以針對違章建築有無民法第426條之2優先承買權規定之適用，我國多數法院判決認為不論從文義出發，或是從立法意旨來看，當基地出租人房東出賣土地時，縱使承租人房客於該土地上所建築的房屋屬違章建築，也會享有依同樣條件優先購買該土地的權利。

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