冠宸國際法律事務所
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延續上一篇介紹民法第425條買賣不破租賃的規定會因違章建築所有權或事實上處分權之移轉，而發生有無該條規定適用之爭議。本篇將接續針對因違建之所有權與事實上處分權本質上不完全相同所產生的另一問題，即民法第426條之1租地建屋契約物權化之效力，是否會因建物是違章建築而受影響。
首先，民法第426條之1規定「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。」，也就是說如果房客向房東承租一塊土地來蓋房子，而後來房客把蓋好的房子的所有權移轉給第三人，這時候第三人不用再重新和房東簽訂新的土地租賃契約，原本房客前手和房東之間的租賃契約會直接轉到第三人身上。這項規定對於房客後手來說，就可以讓後手不用擔心房東不願意租土地給後手，造成取得房子的所有權，但是卻沒辦法使用房子所坐落的土地的問題。
然而，如果房客前手當初在房東的土地上所蓋的房屋是違章建築，因為之前已經說明違章建築是沒辦法移轉所有權予他人，所以房客前手只能移轉該違建之事實上處分權予後手，不過這時因為民法第426條之1已經明定是以前手移轉房屋的「所有權」作為要件，因此如果前手只移轉「事實上處分權」給後手，則後手能不能依該條規定主張本來前手和房東之間的土地租賃契約已經移轉到他身上了就會有所爭議。
針對此項爭議，我國臺灣高等法院110年度消上字第1號、108年度上更二字第82號民事判決認為民法第426條之1的立法目的是在避免有較高經濟價值之建物因易主而遭拆除之情形，縱使該建物是違建，也可能具有高經濟價值而須予以保護之必要，而且事實上處分權和所有權的權能除了登記之外並無不同，因此認定取得違章建築處分權的後手，仍然可以受讓原本前手和房東之間的土地租賃契約，在契約存續期間可以不用擔心房東會要求其拆屋還地。
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